Immobilienbewertung Bonn - Professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie

Immobilienbewertung Bonn - Im Rahmen meiner Tätigkeit als Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) biete ich schriftliche Wertermittlungen / Verkehrswert-Berichte für Immobilien an. Eine Immobilie ist immer individuell genauso wie meine Immobilienbewertung. Diese können Sie nicht vergleichen mit den oftmals online angebotenen Online-Bewertung-Tools. Dort erhaltenen Sie Preisspannen, basierend auf Durchschnittspreisen, mit denen Sie i.d.R.  in der Praxis nicht viel anfangen können.

Grundsätzlich können unter anderem folgende Gründe zur Notwendigkeit einer Immobilienbewertung in Bonn durch einen Immobiliengutachter führen:

  1. Scheidung
  2. Erbschaft
  3. Umzug
  4. Geld wird benötigt für andere Investitionen
  5. Immobilie gefällt nicht mehr
  6. Größe der Immobilie nicht mehr passend z.b. wegen Auszug der Kinder
  7. Kauf einer anderen Immobilie ist geplant
  8. Anschlussfinanzierung / Vorlage für die Bank
  9. Neugierde/Information zum Wert der eigenen Immobilie/n
  10. Immobilienbewertung zwecks Vermögensübersicht

Notwendige Unterlagen, welche für eine korrekte Immobilienbewertung in Bonn notwendig sind, müssen zur Verfügung gestellt werden bzw. kann ich diese teilweise auch mit/ohne erteilter Vollmacht bei den entsprechenden Behörden anfordern/einsehen.

Sofern Sie eine Immobilienbewertung in Bonn benötigen, rufen Sie mich gerne an oder schreiben mir eine Nachricht.


Ihr Ansprechpartner:

Immobilienbüro Trachte Inhaber

Diplom-Kaufmann (FH) Pascal Trachte

- Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV)

- Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)

- geprüfter Immobilienmakler (IMI)

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Immobilienbewertung Bonn - Die Grundlagen der Wertermittlung

Immobilienbewertung in Bonn oder die Wertermittlung einer Immobilie vom Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachter in Bonn. Es gibt viele unterschiedliche Werte in der Grundstückswertermittlung. Der wohl wichtigste Wert für einen Sachverständigen ist der Verkehrswert. Dieser ist in § 194 BauGB definiert. Die Definition sagt aus, dass der Verkehrswert jener Wert ist, welcher bei einer Veräußerung eines Objektes am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. So ist er auch ein Marktwert, welches in der Definition klar zum Ausdruck kommt, indem der Begriff Marktwert immer hinter dem Begriff Verkehrswert in Klammern gesetzt wurde. Dies gilt für die Immobilienbewertung in Bonn. Als Immobiliengutachter Bonn muss man dies wissen.

Der Verkehrswert ist ein objektiver Wert bei der Immobilienbewertung Bonn. Er berücksichtigt keine subjektiven Vorlieben oder Erfahrungen des Interessenten oder Verkäufers bei der Immobilienbewertung in Bonn. Beide Parteien haben eine Vorstellung über den Preis weiß ich als Immobiliengutachter. In der Regel möchte der Kaufinteressent einen möglichst niedrigen Preis bezahlen und der Verkäufer einen möglichst hohen Preis erzielen. Der Verkehrswert berücksichtigt diese Vorstellungen und hilft so einen angemessenen Preis zu finden. Der später am Markt erzielte Preis muss aber nicht zwangsläufig identisch mit dem Verkehrswert sein, da dieser in der Regel nicht mit einzelnen Preisvorstellungen identisch ist und nur als Orientierung dient.

Nehmen wir an, ein Eigentümer weiß, dass der Verkehrswert seines Hauses 230.000 € beträgt. Es findet sich jedoch nur ein Käufer innerhalb von 6 Monaten, der maximal 215.000 € zu zahlen bereit ist. Der Eigentümer möchte sein Haus verkaufen und lässt sich aus diesem Grunde auf den Kaufpreis von 215.000 € ein. Soviel als Einführung zu dem Thema Immobilienbewertung von Ihrem Immobiliengutachter aus Bonn.

Es gibt im Wesentlichen drei Faktoren bei der Immobilienbewertung in Bonn, die Gegenstand einer Wertermittlung sein können. Das Grundstück, das Gebäude und Sonstiges wie z. B. Rechte und Lasten. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks ohne Berücksichtigung der anderen beiden Punkte. Es wird lediglich die Lage und die Nutzbarkeit beurteilt. Auch Altlasten oder Aufwuchs gehen nicht im Wert ein. Diese Faktoren werden an anderer Stelle in der Wertermittlung berücksichtigt.

Als Immobiliengutachter mit Tätigkeit in Bonn muss ich mich mit dem Ertragswertverfahren auskennen. Das Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung für eine Immobilie in Bonn  richtet sich vor allem an Kaufinteressenten, die eine Immobilie aufgrund der zu erwartenden Rendite kaufen. Ihnen dient der Kauf als Anlage und sie möchten daher wissen, welche Erträge die Immobilie einbringen kann.

Eine Ermittlung der Herstellungskosten und eine Vorgehensweise wie beim Sachwertverfahren würden in diesem Zusammenhang daher keinen Sinn machen. So ist das Ertragswertverfahren ein in sich eigenes Verfahren zur Immobilienbewertung, welches ein Immobiliengutachter aus Bonn. Objekte, bei denen das Ertragswertverfahren oft primär angewendet wird, sind Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens werden insbesondere 4 Faktoren berücksichtigt. Zum einen müssen die nachhaltig erzielbaren jährlichen Überschüsse (Erträge minus Kosten) beachtet werden, zum anderen ist der Zinssatz zu bestimmen, durch welchen der Immobiliengutachter Bonn diese Überschüsse auf den Stichtag der Wertermittlung diskontieren muss. Nur so ist die Immobilienbewertung Bonn korrekt.

Dieser nennt sich Liegenschaftszinssatz und ist ein speziell für die Wertermittlung hergeleiteter Zinssatz. Weiter muss die begrenzte Nutzungsdauer der baulichen Anlagen als auch die unbegrenzte Nutzungsdauer des Bodens Berücksichtigung finden. Mittels dieser genannten Faktoren kann der Ertragswert anhand einer finanzmathematischen Methode ermittelt werden. Das Verfahren ist in der Immobilienwertverordnung festgelegt. Bei der Überschussrechnung sind zwei Zielgrößen vom  Immobiliengutachter Bonn zu bestimmen, damit die Immobilienbewertung für Ihre Immobilie in Bonn zum Ergebnis führt . Zum einen sind dies der jährliche Rohertrag der Immobilie sowie die Bewirtschaftungskosten. Werden die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag subtrahiert, resultiert daraus der Reinertrag. Vom Reinertrag wird nun die Bodenwertverzinsung abgezogen. Diese Dinge muss man bei der Immobilienbewertung in Bonn beachten und der Immobiliengutachter Bonn sollte sich damit auskennen.

Als Ergebnis bei der Immobilienbewertung Bonn ergibt sich der Gebäudereinertrag. Dieser Gebäudereinertrag gilt für die gesamte Restnutzungsdauer und ist die jährliche Rendite für den Investor einer Immobilie. Nach Ermittlung der Barwerte aller Gebäudereinerträge macht dies den Gebäudeertragswert aus. Jetzt wird der Bodenwert vom Immobiliengutachter aus  Bonn hinzuaddiert und als Ergebnis folgt der Ertragswert. Hier ist der Ertragswert gleichbedeutend mit dem Verkehrswert.

Eine Info vom Immobiliengutachter Bonn: Das Sachwertverfahren, ein Verfahren bei der Immobilienbewertung für ein Haus in Bonn , dient in erster Linie zur Wertermittlung von Objekten, die selbst genutzt werden wie ein Einfamilienhaus. So geht es dem Interessenten eines Einfamilienhauses nicht um die zu erwartende Rendite des Objektes. Er möchte wissen, was es kosten würde, ein gleichartiges Objekt heute zu errichten. Diesen Preis möchte er jedoch nicht bezahlen, da die Immobilie gebraucht ist und eventuell noch andere Faktoren vorliegen, die wertmindernd wirken können. Daher ist die Beauftragung von einem Immobiliengutachter in Bonn unerlässlich für eine korrekte Immobilienbewertung.  Es muss ein Preis gefunden werden, welcher für beide Seiten, den Interessenten und den Verkäufer, angemessen ist. Dieser Preis wird objektiv ermittelt bei der Immobilienbewertung, da die Einbeziehung subjektiver Wahrnehmungen keinen Einfluss nehmen darf. Um eine Verkehrswertermittlung mittels Sachwertverfahren durchzuführen, müssen zunächst die Herstellungskosten der baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag ermittelt werden. Diese Kosten unterteilen sich in verschiedene Kategorien wie Herstellungskosten eines Gebäudes.

Um diese Kosten bei der Immobilienbewertung Bonn und Immobilienbewertung Köln einzuschätzen, wird sich in der Regel der NHK (Normalherstellungskosten) bedient vom Immobiliengutachter in Bonn, die den Wertermittlungsrichtlinien beigefügt sind. Diese NHK geben den durchschnittlichen Preis in €/m² für jegliche Art von Gebäuden (Art, Alter, Ausstattung, etc.) an, wieder bezogen auf ein Basisjahr. Das bedeutet, die dort angegeben Kosten müssen noch mittels eines Baupreisindex an das aktuelle Jahr angepasst werden. Zudem müssen unter anderem noch Anpassungen bzgl. der Region und der Ortsgröße vorgenommen werden. Sind alle Anpassungen korrekt vorgenommen, ergibt sich schließlich ein erster Wert als Grundlage für die Immobilienbewertung Bonn. Dieser ermittelte Wert, der Immobiliengutachter Bonn sowie der Immobiliengutachter Köln nutzen diesen, muss nun aufgrund des Gebäudealters des bestehenden Objekts nach unten korrigiert werden. In diesem Zusammenhang muss zunächst die Gesamtnutzungsdauer festgelegt werden. Dies geschieht meist mittels Erfahrungswerten, die vom Immobiliengutachter Bonn in speziellen Tabellen nachzulesen sind. Sehr wichtig für die Immobilienbewertung in Bonn . Sie kann zwischen 20 und 100 Jahren liegen je nach Gebäudeart (Industriegebäude 20-40 Jahre - Wohngebäude 60-100 Jahre). Die Restnutzungsdauer kann nun aus der Differenz von der Gesamtnutzungsdauer zu dem Alter der baulichen Anlagen berechnet werden, sofern es keine Besonderheiten gibt. So können wesentliche Instandsetzungen/Modernisierungen, die im Laufe der Jahre (nicht) stattgefunden haben, die Restnutzungsdauer erhöhen oder vermindern. Wurde die Restnutzungsdauer ermittelt, wird sodann meist das Modell von Roß oder das lineare Modell angewandt, um die entsprechende Alterswertminderung zu berechnen. Ebenfalls ein wichtiger Faktor bei der Immobilienbewertung für Immobilien in Bonn. Nun muss der Wert aufgrund von Baumängeln und Bauschäden (sofern vorhanden) vom Immobiliengutachter Bonn korrigiert werden.

In diesem Zusammenhang hat der Sachverständige und Immobiliengutachter Bonn die Beseitigungskosten zu ermitteln, welche der entsprechenden Literatur entnommen werden können. In besonders schwierigen Fällen muss bei der Immobilienbewertung Bonn und Immobilienbewertung Köln ein Bausachverständiger um Rat gebeten werden. Abschließend ist noch eine weitere Korrektur, falls nötig, vorzunehmen. Die Korrektur wegen sonstiger Umstände kann z. B. erfolgen, wenn der Wohnungsgrundriss oder die Raumhöhe nicht mehr zeitgemäß sind. Gemäß ImmoWertV können die Beseitigungskosten für den Mangel in der Wertermittlung berücksichtigt werden. Als Ergebnis der bisher durchgeführten Ermittlungen ergibt sich nun der Wert der baulichen Anlagen. Als Immobiliengutachter mit Tätigkeit in Bonn hat man somit einen weiteren Schritt Richtung Ergebnis erledigt. Diesem Wert muss für eine korrekte Immobilienbewertung noch der Bodenwert hinzuaddiert werden und der Sachwert ist das Ergebnis. Der ermittelte Sachwert ist jetzt einer Marktanpassung zu unterziehen. Hierzu gibt es unter anderem Marktanpassungsfaktoren bei den jeweiligen Gutachterausschüssen, die vom Immobiliengutachter Bonn bei einer fachlich korrekten Immobilienbewertung genutzt werden. Die Marktanpassung ist erforderlich, um hierdurch zum Verkehrswert zu gelangen. Der Wert, der unter normalen Zuständen am Markt zu erzielen ist.

Das Vergleichswertverfahren bei einer Immobilienbewertung in Bonn basiert auf der Idee, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, indem gleichartige Objekte, die bereits verkauft wurden, als Vergleich herangezogen werden, um so den Preis für die eigene Immobilie zu bestimmen. Es gibt hier zwei verschiedene Varianten bei dem Verfahren, welches ein Immobiliengutachter aus Bonn für die korrekte Immobilienbewertung in Bonn anwenden kann. Zum einen gibt es das unmittelbare Vergleichswertverfahren. Hier ist es erforderlich, dass die Vergleichsobjekte nahezu identisch sind. Es müssen Faktoren wie Lage, Größe, Räumlichkeiten, Art, Ausstattung etc. sehr ähnlich sein. Dies kommt in der Praxis nur selten vor und daher nutzt man dieses Verfahren als Immobiliengutachter Bonnnur selten. Anzutreffen sind diese Voraussetzungen bei Eigentumswohnungen im selben Mehrfamilienhaus oder Reihenhäuser derselben Siedlung. Es wird daher in der Praxis nur selten angewendet. Weiter gibt es noch das mittelbare Vergleichswertverfahren für eine fundierte Immobilienbewertung Köln / Immobilienbewertung Bonn. Wendet man dieses als  Immobiliengutachter Bonn an, müssen Vergleichsobjekte Ähnlichkeiten aufweisen, aber eine nahezu exakte Gleichheit muss nicht existieren. Durch Erfahrungswerte und gewisse Parameter werden nicht identische Faktoren entsprechend auf das zu bewertende Objekt angepasst. Auch dieses Verfahren wird nur selten in der Praxis angewendet, da es meist schwierig ist, auf diesem Wege den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Alternative Verfahren wie das Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren bieten sich meist eher an. Soviel zum Thema Immobilienbewertung Bonn. Wertermittlung Bonn, Immobiliengutachter Bonn, Sachverständiger Immobilien Bonn.